賃貸不動産を運用する時に空室率を減らす方法

不動産物件の運用は、銀行からの借り入れを利用すれば、サラリーマンでも行う事ができます。最近では、会社の所得だけには依存しないアクティブな若いサラリーマンの間でも賃貸不動産の運用は人気を集めています。しかし、賃貸不動産が増える一方で、借り手の人口は減少傾向にあるので、賃貸不動産の運用はますます難しいものになってきています。

賃貸不動産物件が増えて、以前のように「大家さんが偉い」という訳ではなくなっています。借り手が物件を選べる時代であるという事を念頭においた上での不動産経営が求められます。賃貸不動産の運用においては、空室率を減らして収益を安定させる事が何よりも大切になります。その方法についてまとめてみました。

高い家賃は入居者の入れ替わりを招く

日本の不動産価格は、物価にあわせて下落傾向ですが、家賃は大きく下落していません。以前に比べて会社から受け取る給与が減少しているので、借りる側にとっては、家賃が生活を圧迫するまで大きな負担となってきているのです。その中でリフォームなどの設備投資をしたから高い家賃を設定すると、最初のうちは満足していたとしても、やがては家賃の高さに気が付いて不満が蓄積し、「機会があったら出て行きたい」と思うようになるのは当然です。

周囲の相場と比較した上で、入居者の立場に立って、入居者に長く住み続けて貰う物件を目指す事は、高い利回りを確保する上で重要です。いちど空室が発生してしまうと、次の入居者を見つけるまでに時間がかかります。物件の空室が発生すれば、その期間は収入を得ることが出来ないので大きな損失です。不動産物件の投資利回りを上昇させる為には、空室を発生させずに不動産物件から利益を得続ける事が大切になります。その為に欲しい家賃をぐっとこらえて「割安感のある物件」を目指すべきでしょう。

礼金はゼロが基本、敷金は安く設定

日本で不動産物件を借りる時には、敷金、礼金という風習があります。敷金は、不動産屋さんに一時的に支払っておいて、後で返済される金銭です。礼金は、大家さんに「一時的なお礼」として支払う金銭となっています。現在では、都会においてさえ安易に礼金を取ると入居者に嫌がられるので、礼金はゼロにしましょう。敷金も一時的な預かり金ですので、家賃の1-2ヵ月分を設定しておけば十分です。

需要の多い価格帯を狙う

賃貸物件に住む主要なターゲットは、1人暮らしのサラリーマンがほとんどです。1人暮らしのサラリーマンは、手取り収入が20万円～30万円ぐらいの人が多いので、支払える家賃価格は6万円～7万円ほどの場所が人気があります。多くの人がこの価格帯で探そうとするので、8万円以上で貸し出そうとすると借りてを探すのに苦労します。投資用の物件を探す時から需要が多い層を狙うのが良いでしょう。

先取りのリフォーム

物件に常に入居者が居るような状況を保つ為には、先取りしてリフォームをしていく事が欠かせません。リフォームする事で不動産物件の価値を維持していけますし、入居者の満足感は高くなるので空室率を減らして高い利回りが期待出来るようになります。不動産物件の痛みが激しくなってからリフォームを行ったとしても、その時には入居者が決まりづらくなっている事が多いです。リフォームにはお金が必要になるので、リフォームの為の資金を日頃から準備しておく事が大切になりそうです。

おわりに

賃貸不動産は、所得した不動産物件を貸し出して家賃収入を得るという立派な経営です。以前ならば、借りる人は幾らでもいたので、放っておいても物件を借りる人は見つかりましたが、現在は物件が余っているので借り手を見つけるのは大変です。空室率を減らすためには、手間をかけて借りての事を良く考えた不動産経営を確立する必要があるでしょう。