賃貸マンションの投資で失敗しない方法

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最近の銀行は、企業に貸し出すのが難しくなったので、安定収入のあるサラリーマンにお金を積極的に貸し出しています。銀行が大きなお金を貸し出すようになったので、「サラリーマン大家さん」が流行してきました。

特に大企業、公務員、医師など比較的安定・高収入のサラリーマンが高額の物件をフルローンで取得する人が増えています。しかし、不動産物件の取得で利益が出ないで大変な状況になる人も少なくありません。そこで、賃貸マンションの投資で失敗しない方法をまとめました。

 
セールストークに乗らない
 
不動産屋さんは、様々なセールストークを使って、賃貸マンションを売ろうとしてきます。例えば、将来の不安に入り込んで、「将来の年金代わりになる」「保険代わりになる」「節税対策にローンが良い」「低金利」などと勧めてくるのです。いずれのセールストークも「完全に嘘」とまではいえませんが、半分は嘘みたいなもので、世の中で都合の良い話が勝手に舞い込んでくる事はありません。
 
大きなお金が動く大事な事なので、セールスマンに尋ねるのではなくて、自分でしっかり検証する必要があります。不動産屋さんが提示する利回りは、保障された利回りとは限らないので、利回り低下によって思わぬ損失が発生する可能性があるのです。細かいところまで自分で検証が難しいようであれば、不動産を購入するべきではありません。
 
自分で不動産投資を勉強する
 
自分でじっくりと時間をかけて、不動産投資について良く勉強してから不動産を購入するようにすべきです。特に「不動産投資の失敗例」については、良く研究しておくべきでしょう。不動産は、表面利回りが10%を超える物件でも、実際に運用すると実質利回り数%以下という事は良くある事です。
 
表面利回りの単純計算に惑わされるのは素人で、空室リスク、不動産管理手数料、固定資産税、リフォーム費用など、これから維持・管理にかかる費用をしっかりと見積もって購入する必要があります。このような費用を計算するには、時間をかけてじっくりと不動産投資を勉強しておく必要があります。

不動産投資によって、収入が増えたからと言って、手元に残るキャッシュが増えるとは限りません。
 
フルローンで買わない
 
手元に十分な頭金がなければ、不動産投資など考えるべきではありません。不動産投資は、「投資」なので売却する時の事も十分に考えておかなくてはいけません。フルローンで不動産を購入すると、不動産価格が下落してから売却した時に、「売却損でローンが残る可能性」があり非常に危険です。
 
売却損が出た時にローンが残っていると、不動産から収入が無いにも関わらずローンを返済しなければいけません。毎月のローンが多額で返済できない場合には、自己破産など悲惨な事になる可能性もあるので、フルローンで不動産投資をするのは避けるべきでしょう。

賃貸からローン返済を行って、手元にお金が残らないどころか、「持ち出し」になる場合には、不動産投資は失敗なので撤退を検討する事になります。
 
新築物件は買わない
 
日本の新築物件は、新築物件を買った時点において、売却しても7割ほどでしか売れないと言われています。不動産の市況は、今後も日本国内の人口減少で悪化するとされているので、投資で新築物件には手を出さないようにすべきです。
 
日本において、新築物件の利回りは良くありません。不動産投資には、利回りが重要になりますので、高い利回りを求めるなら「中古物件」を中心に購入するのが良いでしょう。新築物件に手を出すと、不動産投資で失敗する可能性が高くなります。

投資ローンを変動金利で組まない

不動産を購入する時にローンを組む時には、低金利だからといって低金利で組むと、金利が跳ね上がった時に大変です。銀行などで投資ローンを組む場合には、必ず固定金利にするようにしましょう。投資ローンを組む時に固定金利にしておけば、将来の金利上昇しても安心です。
 
おわりに
 
不動産屋さんのセールスで購入した物件で、ローンが支払えなくなって自己破産に追い込まれる不動産投資家が増えています。余裕資金で不動産を購入するのであれば問題ないですが、フルローンの厳しい状態で不動産投資が成功する事は極めて難しい状況です。不動産投資について営業マンの言う事を信用せず、自分でしっかりと勉強して、お金に余裕を持った投資を行う事が大切になります。
 
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