「サラリーマン大家さん」として不動産経営する方法

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日本においても、サラリーマンが副業として不動産経営を行う場合が増えてきました。サラリーマンの収入だけでは不安で、もっと積極的に収入を増やしたい場合には、不動産経営もひとつの選択肢になります。

最初のうちは、不動産経営についての知識が全く無い場合が多いです。全てを1人で行おうとせず、不動産経営を行った事がある友人などのアドバイスを受けながら物件選びを慎重に行うのが宵でしょう。また、非常に高額の買い物になるので、事前に良く勉強しておく事も大切になります。

100件ほど物件を調べて、買うに値するのは1件ほどが普通です。


 
頭金を準備する
 
不動産物件を購入する際には、どうしても頭金が必要になります。頭金をなしでフルローンでも借してくれる銀行もありますが、頭金が無いフルローンでは、返済する金利だけで非常に大きなものになります。頭金を出来るだけ多く準備して、ローンの返済を少なく抑える事が重要です。
 
・最低で数百万の現金は準備
・月々の返済は空室率を考慮して
・購入手数料も考慮する

不動産を購入する為の基礎知識
 
・買ってはいけない物件を知る
 
購入すべき物件よりは、購入すべきでない物件を真っ先に除外する必要があります。条件が悪い物件になると、銀行の融資がないばかりでなく、後から売却できない事態に陥ってしまいます。不動産の購入マニュアルなどの書籍を購入して、最低限のチェックは行うようにすべきでしょう。
 
・屋根・シロアリ・水回りの問題物件
・メンテナンスが酷い物件
・囲繞地、旗竿地など道路の内側にある物件
・再建築不可能な物件(目の前の道路幅など)
・借地物件
・容積率オーバーの物件
・(中古の場合)売却理由が不明瞭
・積算価格(現在価値)が出ていない
・都市部で駅から5分以上
・田舎で駐車場がない
 
・空室対策を知る
 
不動産の経営は、空室であれば全く収益が得られないので、最大のリスクの1つです。不動産を経営する前に「空室の対策」について熟知しておく事が求められます。中古物件では、1960年代、70年代に立てられた物件は、都市部でも300万円を下回りますが、空室率が非常に高く入居者を選べないので賃料も見込めません。
 
・リフォームの空室対策
・仲介業者との関係
・現在の市場ニーズ
・賃料の具体的な設定

・積算価格を知る

土地の評価額は、「路線価×面積」で計算します。路線価は、国土交通省のページで見る事ができるので、調べて物件の面積とかけてやれば、土地の評価額を導けます。また、建物の評価額は、「新築時の平方メートル当たりの価格×延べ床面積×築年数による減価」で導く事ができます。この積算評価が高い物権を出来る限り安く購入する事ができる事が重要になってきます。

建 物
1 木造:㎡あたり、12~14万
2 鉄骨:㎡あたり、14~17万
3 RC:㎡あたり、17~21万
建物法定耐用年数
1 木造 :22年
2 鉄骨 :34年
3 RC : 47年
銀行ローンを申し込む
 
不動産に銀行ローンを使う時には、10点以上の用意する書類が出てきます。ただし、不動産仲介屋が入っている場合には、準備を手伝ってくれるので、自分で準備する書類というのはそれほど多くないでしょう。
 
・源泉徴収票3年分
・身分証明書(運転免許証、住民票等)
・家賃収入のレントロール
・販売の図面(不動産屋から貰う)
・物件の所在位置の地図書類(不動産屋から貰う)
・路線価図
 
ノンリコースローン
 
ノンリコースローンは、欧米などで一般的に用いられているローン形式です。日本では、大手銀行などの一部の銀行で取り扱われるローン形態です。購入する不動産物件から生み出されるキャッシュを原資として返済を行うローンで、返済が滞った場合には物件を手放す事で返済から開放されます。
 
ノンリコースローンを使った場合には、物件の運用で失敗したとしても、自分の全財産に被害が及ぶのを防ぐ事ができます。また、保証人を必要としないので、他人に迷惑がかかるという心配もなくなります。しかし、その分だけ返済の金利が上乗せされて、返済金額が高くなるデメリットも存在します。
 
日本で少ないノンリコースローン
 
日本は、木造家屋が主で住宅の平均寿命は僅か30年ほどと言われています。マイホームも耐久消費財と同等に扱われてきたので、中古住宅だと極端に価値が低くなります。欧米のように「建物に対するローン」を安易に組めず、「人」に対するローンにせざる得ない実情も存在しています。
 
米国においては、1930年代の大恐慌の時には、過度の債務を抑制する為の法律(Anti-deficiency law)が施行されて、ノンリコースローンも一般化しています。また、住宅ローンが所得から控除されるなどのシステムもあり、低収入でも家を持てるシステムが作られていると言えるでしょう。
 
おわりに
 
日本では、人口のピークが過ぎて、既に不動産が空室だらけで余っている状況と言われています。そんな中で人気の賃貸物件と、そうでない物件が大きく開いていると言われています。サラリーマンで不動産を始めようとしている人は、頭金を貯めておきながら、物件の評価方法などを勉強してきましょう。
 


 

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